مالیات بر عایدی سرمایه، بدون کاداستر، هرگز!
از ابزارهای مدیریت و هدایت منابع مالی در کشورها، مالیات و اقسام آن است. در کشور ما، بیشتر بر مالیات بر ارزش افزوده و مالیات بر درآمد، تأکید شده و مهم‌ترین نوع مالیات که مالیات بر عایدی سرمایه است، به طرز مشکوکی مغفول مانده‌است.
کارگروه ملی مطالبه گری طرح کاداستر؛ عایدی، منفعت یا سود سرمایه، همان اختلاف قیمت خرید دارایی (سهام، ملک، خودرو، طلا، ارز و...) و فروش آن است که این اختلاف در سال‌های اخیر در کشور ما به دلایل مختلف، افزایش چند برابری داشته‌است. یکی از اجزای مالیات، مالیات بر عایدی سرمایه است که امروزه در بسیاری از کشورها اعمال می‌شود و هدف آن، کنترل بازدهی حاصل از سرمایه‌گذاری در تملک دارایی‌های سرمایه‌ای است.
با توجه به اینکه بازار سرمایه به دو بخش مولد و غیرمولد تقسیم می‌شود، دولت‌ها سیاست‌هایی اتخاذ می‌کنند تا سرمایه به سمت بخش مولد (بخش تولیدی) هدایت شود. لازمه‌ی این امر، کاهش سود و افزایش خطر سرمایه‌گذاری در بازارهای غیرمولد و موازی بخش تولید است. اگر سود حاصل از سرمایه‌گذاری در این بازارها، بیشتر از سود ناشی از سرمایه‌گذاری در بخش تولید باشد، بدیهی است که سرمایه‌های سرگردان به این سمت حرکت خواهندکرد.
یکی از راهکارهای کاهش سود بازار غیرمولد، اخذ مالیات بر سود سرمایه است که درصد زیادی از آن، می‌بایست توسط دولت و در قالب مالیات، دریافت شود؛ بنابراین با افزایش هزینه سرمایه‌گذاری در بخش‌های غیرمولد، جذابیت سرمایه‌گذاری در این بازارها کاهش می‌یابد و دیگر اموالی مانند خودرو و مسکن، ابزار سوداگری و دلال‌بازی نخواهندشد.
به‌طور مثال، در حوزه‌ی املاک و مستغلات به عنوان یکی از سودآورترین بازارها، این نوع مالیات در شکل «مالیات بر خانه‌های دوم و بیشتر» و «مالیات بر خانه‌های خالی»، جهت کنترل سوداگری و جلوگیری از به هم خوردن توازن بازار، سال‌ها است که در بسیاری از کشورها اخذ می‌شود.
مهم‌ترین دلایل و اهداف اخذ مالیات بر عایدی سرمایه عبارت‌اند از:
• ایجاد عدالت مالیاتی در امتداد تحقق عدالت اجتماعی
• یکپارچگی، انسجام و کارایی نظام مالیاتی
• کنترل سوداگری و سفته‌بازی در بخش‌های سرمایه‌پذیر از جمله مسکن، سکه و...
• جلوگیری از فرار مالیاتی درآمدهای سایر منابع مشمول مالیات
• کمک به توزیع صحیح درآمد بین اشخاص جامعه
• نجات کشور از بودجه‌ی برمحور فروش مواد خام همچون نفت
بسیاری از کارشناسان اقتصاد و مسکن، طرح‌های خوبی برای اجرای این نوع مالیات ارائه داده‌اند و از منظر اقتصادی و کنترل نقدینگی و سرمایه‌های مردمی، جای بحث دیگری باقی نمی‌ماند. اما، چالش اصلی پیش‌روی اجرای سیاست «مالیات بر خانه‌های دوم و بیشتر» و «مالیات بر خانه‌های خالی»، نحوه‌ی شناسایی این خانه‌ها است.
از جمله راه‌هایی که تا کنون اجرا می‌شده، به صورت خوداظهاری توسط مالکان و کنترل مصرف انشعابات بوده؛ اما آنچه که در نتیجه دیده شده، اطلاعات غلط و آمار و ارقام نامتعارف بوده‌است. پس نیاز به روشی است که امکان دورزدن نداشته باشد و آن را در سامانه‌ی «اسکان و املاک» دیده‌اند.
در این مورد، وزرات راه و شهرسازی مسئولیت اجرای سامانه را بر عهده داشته و قرار بر این است در اختیار سازمان امور مالیاتی گذاشته‌شود و با بهره‌گیری از آن، خانه‌های خالی شناسایی و نرخ مالیات آن‌ها، تعیین شود. ولی، جانمایی و موقعیت مکانی این املاک چگونه مشخص می‌شود؟ گفته می‌شود در حدود ۲۵ میلیون واحد مسکونی در کشور وجود دارد؛ اما، آیا می‌دانیم این تعداد دقیقا چقدر است و این املاک، دقیقا در کدام نقطه از کشور قرار دارند؟
کاداستر، نقشه مالکیت یا حدنگار، ابزای است که املاک را بر اساس موقعیت مکانی آن‌ها، بر روی نقشه جانمایی کرده و با ثبت مالکیت، وضع فعلی آن‌ها را مشخص و تعیین می‌کند. وقتی اطلاعات مالکیت فردی بر روی ملک مشخص شود، آنگاه می‌توان وضعیت فعال یا غیرفعال بودن ملک را با استفاده از این اطلاعات و اتصال به دیگر بانک‌های اطلاعاتی کشور همچون مالیات، شبکه‌های انتقال نیرو و همچنین سامانه‌ی اسکان و املاک، مشخص نمود.
در این صورت است که مشخص می‌شود چه کسی، چه املاکی را با چه هدفی، خریداری و تملک می‌کند. از این رو، ترمز سوداگری و نرخ‌های نجومی فروش و اجاره‌ی مسکن با وضع مالیات متناسب با فعالیت مالک، کشیده می‌شود! در واقع، کاداستر، پیش‌نیاز و پیشران اجرای طرح مالیات بر املاک، خانه‌های خالی و... است و بدون وجود و استفاده از آن، فقط آب در هاون کوفتن است!
از طرف دیگر، سامانه‌ی فعلی کاداستر کشور، نه تنها برای زیرساخت مالیاتی آماده نیست؛ که در حل و فصل مشکلات و دعاوی ملکی نیز درمانده است! پس در ابتدا می‌بایست اجرا و به‌کارگیری کاداستر در این حوزه را از مسئولان، مطالبه کرده و سپس، به فکر اجرای سیاست‌های مالیاتی برای کنترل بازار زمین و مسکن بود.
